Simulez votre
capacité d'emprunt
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La banque ne retient que des revenus stables et justifiables :

• vos salaires nets avant impôt, en CDI hors période d'essai ou en tant que fonctionnaire ; pour un indépendant, la moyenne des 2 ou 3 derniers bilans ;
• vos primes, si elles sont régulières, en général sur la moyenne des deux dernières années ;
• vos loyers déjà perçus, retenus à 70 % pour tenir compte de la vacance et des frais ;
• vos pensions et revenus réguliers, s'ils sont durables.

Pour un investissement locatif, le loyer du futur bien est lui aussi pris en compte, à hauteur de 70 %. C'est ce qui permet à un investisseur d'emprunter davantage : le bien finance une partie de son propre crédit. À l'inverse, les revenus ponctuels ou une activité indépendante trop récente sont rarement retenus.

Chaque mensualité que vous payez déjà vient diminuer ce que vous pouvez emprunter :

• les crédits en cours : immobilier, auto, consommation, études, crédit renouvelable ;
• les pensions alimentaires ou compensatoires que vous versez ;
• les locations avec option d'achat (LOA) et autres financements.

Vos dépenses courantes (alimentation, énergie, loisirs) ne comptent pas dans le taux d'endettement, mais la banque les regarde à travers votre reste à vivre. Solder un petit crédit à la consommation avant de présenter votre dossier peut suffire à faire gagner plusieurs dizaines de milliers d'euros de capacité.

Depuis 2022, cette limite fixée par le Haut Conseil de stabilité financière s'impose à toutes les banques. Elle inclut l'assurance emprunteur, et la durée du prêt est plafonnée à 25 ans. Les banques disposent d'une petite marge de dérogation, réservée aux dossiers les plus solides.

Au-delà du ratio, la banque observe votre reste à vivre : ce qu'il vous reste chaque mois une fois les crédits payés. À 35 % d'endettement, un foyer qui gagne 6 000 € garde 3 900 € pour vivre, un foyer qui gagne 2 000 € n'en garde que 1 300. Le premier dossier sera jugé bien plus confortable que le second.

La plupart des banques attendent que l'apport couvre au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix du bien. Sur un appartement ancien à 200 000 €, cela représente déjà près de 16 000 € de frais de notaire.

Un apport plus important :

• réduit le montant emprunté et donc vos mensualités ;
• vous donne accès à de meilleurs taux ;
• rassure la banque et accélère son accord.

L'assurance de prêt couvre le remboursement en cas de décès, d'invalidité ou d'arrêt de travail. Sa mensualité compte dans vos 35 % : plus elle est chère, moins vous pouvez emprunter.

Comparer votre assurance emprunteur

Votre capacité d'emprunt n'est pas tout votre budget : il faut aussi financer

• les frais de notaire : 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf ;
• la garantie du prêt (caution ou hypothèque) : 1 à 2 % du montant emprunté ;
• les frais de dossier de la banque : souvent entre 500 et 1 500 €.

Anticiper ces frais, c'est viser le bon prix dès le départ et présenter à la banque un dossier solide. Notre simulateur les intègre directement dans votre budget total.