SCPI en assurance vie : les meilleures en 2025

Investir dans l'immobilier sans acheter de bien, et sans payer d'impôt sur les loyers chaque année : c'est la promesse des SCPI logées dans une assurance-vie. La formule est séduisante, mais elle n'est pas faite pour tout le monde, et toutes les SCPI ne se valent pas. Ce guide explique comment elle fonctionne, la compare chiffres à l'appui à la détention en direct, et présente les SCPI et supports immobiliers de trois assureurs que Nvestir connaît bien : Swiss Life, Garance et Abeille Assurances.

Réponse rapide : une SCPI en assurance-vie est une unité de compte immobilière. Ses revenus sont réinvestis dans le contrat sans impôt, puis imposés au retrait avec la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie. C'est souvent plus intéressant que la détention en direct si vous êtes imposé à 30 % ou plus. En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,91 % ; parmi les contrats présentés ici, Iroko Zen (Garance) a distribué 7,14 % et ESG Pierre Capitale (Swiss Life) 5,05 %.

SCPI en assurance-vie : comment ça marche

Une société civile de placement immobilier (SCPI) achète et loue des immeubles (bureaux, commerces, cliniques, entrepôts, logements) et redistribue les loyers à ses associés. Dans une assurance-vie, vous n'achetez pas les parts vous-même : vous investissez sur une unité de compte qui les représente, et c'est l'assureur qui les détient pour votre compte.

Trois différences avec la détention en direct :

• Les revenus ne sont pas versés sur votre compte. Ils sont réinvestis dans le contrat, ce qui fait jouer la capitalisation. Selon les contrats, l'assureur reverse 100 % des dividendes ou une partie seulement : vérifiez ce taux dans la notice.
• Le délai de jouissance est souvent plus court. En direct, une part ne rapporte rien pendant trois à six mois après l'achat ; en assurance-vie, ce délai est souvent réduit, voire nul.
• La sortie passe par l'assureur. Vous revendez par un rachat ou un arbitrage, en général plus rapidement qu'en direct. Mais la liquidité n'est pas garantie : en cas de crise immobilière, les contrats prévoient des clauses permettant de limiter ou d'étaler les sorties sur les supports immobiliers.

SCPI en direct ou en assurance-vie : le comparatif

Simulation : 50 000 € sur dix ans

Prenons une SCPI qui distribue 5 % par an, sans variation du prix de part, et 50 000 € investis pendant dix ans, revenus réinvestis. En direct, les loyers sont imposés chaque année au barème de l'impôt sur le revenu, plus 18,6 % de prélèvements sociaux. En assurance-vie, ils sont réinvestis sans impôt, après 1 % de frais de contrat, puis imposés une seule fois au retrait (personne seule, après abattement).

À partir de la tranche à 30 %, l'assurance-vie l'emporte : 68 426 € contre 64 443 €, et l'écart grandit avec le taux d'imposition. Pour un épargnant imposé à 11 %, la détention en direct reste plus rentable sur le plan fiscal. La simulation ne tient pas compte des frais d'entrée, souvent plus élevés en direct, ni de la transmission, où l'assurance-vie a un net avantage.

Simulation illustrative : taux de distribution constant de 5 %, prix de part stable, revenus de source française, mêmes frais d'entrée dans les deux cas. Les revenus de SCPI ne sont pas garantis et le capital peut baisser.

Les SCPI de Swiss Life, Garance et Abeille

Le choix des SCPI dépend entièrement du contrat. Voici les supports immobiliers de trois assureurs que Nvestir compare, avec leurs performances 2025. Pour situer ces chiffres, le taux de distribution moyen des SCPI a été de 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM.

Swiss Life

Swiss Life : huit SCPI au choix

Swiss Life référence huit SCPI dans ses contrats d'épargne, dont celle de sa propre société de gestion. Le contrat applique environ 0,96 % de frais de gestion par an. Voici leur taux de distribution 2025, du plus élevé au plus faible.

ESG Pierre Capitale, gérée par Swiss Life Asset Managers, a dépassé son objectif de 5 % avec un patrimoine loué à plus de 96 %. Immorente, l'une des plus anciennes SCPI diversifiées du marché, reste remarquablement régulière, autour de 5 % depuis des années, et Épargne Foncière suit de près. À l'inverse, Primopierre et Rivoli Avenir Patrimoine, très exposées aux bureaux, distribuent nettement moins que la moyenne, et Rivoli a baissé le prix de sa part : la preuve qu'au sein d'un même contrat, le choix de la SCPI fait toute la différence.

Garance

Garance : Iroko Zen, la plus performante

La mutuelle Garance a fait le choix d'une seule SCPI dans son contrat Garance Épargne : Iroko Zen. C'est l'une des SCPI les plus performantes du marché, avec un taux de distribution de 7,14 % en 2025 et une performance globale de 8,13 % en comptant la hausse du prix de sa part. Elle investit dans des commerces, de la logistique, des bureaux et des locaux d'activité en France et en Europe, et ne facture ni frais d'entrée ni frais de sortie, ce qui est rare.

Une précision : ce taux est brut de la fiscalité étrangère prélevée sur les loyers européens. Net de cette fiscalité, il est d'environ 6 %, ce qui reste très au-dessus de la moyenne. Le contrat Garance Épargne propose aussi un fonds euros qui a rapporté 3,50 % en 2025.

Abeille Assurances

Abeille : Ofi Invest Patrimoine Immobilier

Chez Abeille Assurances, l'immobilier passe par des sociétés civiles immobilières (SCI) et un OPCI plutôt que par des SCPI. Le support phare est Ofi Invest Patrimoine Immobilier, une SCI créée en 2013 et gérée par Ofi Invest Real Estate. Elle n'est accessible qu'en unité de compte dans un contrat d'assurance-vie, et ne s'achète pas en direct.

Son patrimoine est un immobilier « prime » : des immeubles situés à 88,6 % dans Paris, composés à 77,6 % de bureaux, 18 % de logements et 4,4 % de commerces. La SCI n'a aucune dette, et ses revenus sont capitalisés dans la valeur de la part plutôt que distribués. Voici sa performance annuelle, revenus réinvestis.

Le parcours illustre bien ce qu'est l'immobilier : de très bonnes années jusqu'en 2022, une correction nette en 2023 et 2024 avec la remontée des taux, puis un retour en territoire positif en 2025. Depuis sa création, la SCI affiche + 62,68 %, et + 34,95 % sur dix ans. Ses frais réels de gestion ont été de 1,89 % en 2025, déjà déduits de ces performances. Elle est commercialisée par fenêtres de souscription : sa disponibilité est à vérifier au moment d'investir.

Abeille propose aussi l'OPCI Ofi Invest ISR Experimmo, ouvert en permanence, qui mêle immeubles européens (environ 60 %) et actions de foncières cotées (environ 35 %) : plus liquide qu'une SCI, mais plus sensible à la Bourse, il a progressé de 3,17 % en 2025.

Taux de distribution 2025 publiés par les sociétés de gestion (méthode ASPIM), performances des supports d'Abeille selon leur reporting (Ofi Invest Real Estate, 31 août 2026). En assurance-vie, la performance obtenue dépend aussi du taux de redistribution des dividendes et des frais du contrat. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Comment choisir une SCPI en assurance-vie

Une SCPI ne doit pas représenter tout le contrat. L'immobilier complète une allocation, à côté du fonds euros et de supports actions ou obligations : une part de 10 à 30 % est courante selon le profil. Et comme pour tout support, c'est la performance nette qui compte, pas le niveau de frais pris isolément (voir assurance-vie sans frais).

Les limites à connaître

• Le capital n'est pas garanti. Depuis 2023, plusieurs SCPI, surtout de bureaux, ont baissé le prix de leurs parts. Prévoyez un horizon d'au moins huit à dix ans.
• Le choix est limité aux SCPI référencées par le contrat : d'où l'intérêt de comparer les contrats avant de souscrire, ou d'en détenir plusieurs (voir avoir plusieurs assurances vie).
• Pas de crédit. L'effet de levier de l'achat à crédit, possible en direct, ne l'est pas en assurance-vie.
• Pas de revenus réguliers, sauf à organiser des retraits programmés : les loyers restent dans le contrat.

La fiscalité des SCPI en assurance-vie

Tant que l'argent reste dans le contrat, les revenus des SCPI ne sont pas imposés. Au retrait, seuls les gains sont taxés, selon l'ancienneté du contrat : après 8 ans, ils profitent d'un abattement annuel de 4 600 €  (9 200 € pour un couple), puis sont imposés à 7,5 % jusqu'à 150 000 € de versements, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, un taux maintenu pour l'assurance-vie. Au décès, le capital profite des abattements de l'assurance-vie : jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire. Le détail est dans notre guide abattement assurance-vie.

Et des SCPI dans un PER ?

Certains plans d'épargne retraite proposent aussi des supports immobiliers, dont des SCPI. Le mécanisme est le même : les revenus sont réinvestis dans le plan. La différence tient à la fiscalité : les versements sur un PER sont déductibles de vos revenus imposables, en échange d'un blocage jusqu'à la retraite. Pour un dirigeant, voir le PER du dirigeant.

Le mot de la fin

La SCPI en assurance-vie est une excellente façon d'ajouter de l'immobilier à son épargne si vous êtes imposé à 30 % ou plus, si vous voulez faire fructifier les loyers plutôt que les percevoir, ou si vous préparez une transmission. Mais tout se joue sur le choix de la SCPI : en 2025, l'écart entre la meilleure et la moins bonne des SCPI présentées ici dépasse trois points de rendement. Iroko Zen chez Garance, ESG Pierre Capitale et Immorente chez Swiss Life font partie des plus solides, à suivre dans la durée. Pour revoir les bases, voir pourquoi ouvrir une assurance-vie.

Questions fréquentes

Sources

• ASPIM, taux de distribution moyen des SCPI en 2025 (4,91 %)
• Swiss Life, liste des unités de compte des contrats d'épargne et de retraite
• Sociétés de gestion, bulletins et rapports annuels 2025 : Swiss Life Asset Managers, Sofidy, La Française REM, Perial, Primonial REIM, Amundi Immobilier, Iroko
• Garance, sélection de la SCPI Iroko Zen dans ses contrats d'assurance-vie
• Abeille Assurances, fonds immobiliers en unités de compte
• Ofi Invest Real Estate, reporting mensuel d'Ofi Invest Patrimoine Immobilier au 31 août 2026
• Code général des impôts, article 125-0 A (fiscalité des rachats d'assurance-vie)

Cet article a un caractère informatif et pédagogique ; il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d'achat ou de vente d'un support. Les SCPI, SCI et OPCI présentent un risque de perte en capital et une liquidité limitée ; leurs revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant tout investissement, consultez le Document d'Informations Clés (DIC) du contrat et de chaque support et, le cas échéant, un conseiller habilité.